П.Одгэрэл: Хамаатан болон найз нөхдөд нь хүртэл борлуулалт хийнэ гэдгээ анхнаасаа ойлгуулах хэрэгтэй

10-р сар. 9, 2019, 9:41 a.m.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт П.Одгэрэл 10 жил ажиллажээ. Мескогийн Одгэрэл гэх нэрээр түүнийг та бүхэн сайн таних болов уу. Өнгөрсөн хугацаанд онцгой гэрээгээр барилгын 13, энгийн гэрээгээр 100 гаруй төслийн борлуулалт хийсэн тэрбээр үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллахаар зориглон орсон залуучуудад зориулж сургалт явуулахаар зэхэж байна.

#Таслалаа нэмье хэштагтай энэхүү сургалтын алсын зорилго нь зуучлагч нарын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх. Таслал нэмэгдэхийн хэрээр төлбөрийн хэмжээ өсөж, үнэ цэн нэмэгдэх гэх үндсэн санаатай "Төслийн борлуулалт хэрхэн хийх вэ" сэдэвт сургалт энэ сарын 26-нд болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдад тулгардаг бэрхшээл, үүнийг хэрхэн даван туулсан П.Одгэрэлийн хувийн туршлага болон зах зээлд өрнөж буй бусад асуудлын талаар ярилцлаа.   

- "Төслийн борлуулалт хэрхэн хийх вэ" сэдэвт сургалтыг яагаад хийж байна вэ?  

- Өнгөрсөн хоёр жилд манай компанид маш олон барилгын компаниас хүсэлт ирсэн. Зах зээлээ ажиглавал анхдагч зах зээл буюу төслийн борлуулалт хийх туршлагатай компани манайд бага байна.
 
Нэг талаас, зуучлалын байгууллагууд өмнөх арга барилаасаа салахгүй байгаа нь үүнтэй холбоотой. Хоёр дахь зах зээлд хувь хүмүүстэй ихэвчлэн ажилладаг гэсэн үг. Олон улсын франчайз бизнес болох Remax-ын олон салбар манайд бий. Мөн л хоёр дахь зах зээлд түлхүү ажиллаж байна.
 
Төслийн борлуулалтыг бие дааж хийхэд маркетинг төлөвлөлт гаргаж, брэнд хөгжүүлдэг. Өнгө, нэр гэх мэтээр бүх сайжруулалтыг хийнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтыг цогцоор нь хийдэг, төлөвлөдөг компаниуд бага байна. Манай зуучлагчид ихэвчлэн фэйсбүүкт зураг байршуулж, бүүст хийх арга барилаар ажилладаг.
 
-Ахисан түвшинд ажиллахгүй байна гэсэн үг үү?

- Тийм. Өнгөрсөн хоёр жилд эдийн засаг сайжирлаа. Өмнөх жилүүдэд удааширсан барилгын компаниудын ажил идэвхжиж байна. Гэтэл борлуулалтын сайн баггүйгээс шалтгаалж ашиглалтад орсон барилгууд хоосон байна шүү дээ. Тиймээс ч барилгын компаниуд болон ойрын найз нөхдөөс төслийн борлуулалт хэрхэн хийх тухай сургалт орооч гэх санал тавих болсон. 

Дашрамд хэлэхэд, ойр дотнын найз нөхөд болон бусад хүн гэрээгээ өгөөч гэж надаас их асуудаг юм. Муухай зан гаргаж чадахгүй гэрээгээ өгөх тохиолдол бий. Гэтэл гэрээний зүйл, заалт бүр миний олон жил хийсэн ажлын үр дүн шүү дээ. 

- Жишээлбэл, гэрээний ямар зүйл, заалт байдаг вэ? 

Ний нуугүй хэлэхэд манайд этикгүй компани, хувь хүн нэлээн бий. Олон тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийж өгсний дараа манай компанийн хэдэн сая төгрөгийн хувийг буюу comission-ийг өгөхгүй байх тохиолдол гарч байлаа. Шүүхдэж явсан тохиолдол ч бий. Энэ мэт зүйлээс болоод үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч хийх ажлаасаа шантарсан удаа байдаг л юм.

Шантарсан үедээ хувь хүний хөгжилдөө түлхүү анхаарсан. Аливаа зүйлд би сөрөг хандаад байгаа юм биш биз гэж болгоомжилж, шантарч болохгүй шүү гэж өөртөө хэлсэн. Хувь хүнтэйгээ ажиллаж, бие физиологи болон оюун санааны хөгжилд анхаарах үед өөр болдог юм билээ. Өөрийн алдаагаа ч ойлгосон.

“Анхнаасаа гэрээгээ зөв хийх ёстой гэдгийг ухаарсан. Анхны гэрээг хийх үед хэлэлцээрээ нарийн хийгээгүй байсан юм билээ. Гэрээндээ зөвхөн ерөнхий заалт тусгадаг байснаа ойлгосон. Туршлагагүй л байж. Эрх биш борлуулалт хийнэ, хувь тооцуулж авна гэдгээ тохирдог байсан. Гэтэл бусад дайвар шинж чанар гарч ирэхээр маргаан үүсдэг. Нэг талаас ёс зүй муутай хүнээс шалтгаалдаг ч нөгөө талд зуучлагчид өөрсдөө туршлагагүй гэрээ хийдэг нь нөлөөлдөг шүү.” 

Миний хувьд туршлагажихын хэрээр гэрээгээ яс хийж эхэлсэн. Гэрээний бүх заалтаа нарийн хардаг. Жишээ нь, борлуулалт хийх явцдаа би таны найзыг, гэр бүлийг ч тантай холбож өгнө гэдгээ хэлдэг болсон. Үнэхээр холбодог тохиолдлууд бий. Гэхдээ тухайн хүний хамаатан байлаа гээд надтай тохирсон хувиа өгөхгүй байх үндэслэл биш шүү дээ. Учирч чадахгүй байгаа хоёрыг бид учруулдаг. Энэ мэт жижиг санаануудыг анхны уулзалтаасаа илэрхийлээд эхлэхээр маргаан багасдаг. Гэхдээ тухайн борлуулалтыг хийж буйгаа баримтжуулж, баталгаатай болгох хэрэгтэй.

Үнэндээ салбартаа яг одоо би жаргаж байна. Шинэ бүтээн байгуулалт хийж буй төслүүд намайг урьж, борлуулалтын талаар зөвлөгөө авдаг. Их гоёор хүлээж авахаар урамтай байдаг.  

- Таны хувьд хэдэн жил энэ салбарт ажиллаж байна вэ? 

Манай компани үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт 10 жил ажиллаж байна. Сүүлчийн таван жилд төслийн борлуулалт бие даан хийж эхэлсэн. Онцгой эрхийн гэрээгээр 13 төсөлтэй хамтран ажилласан байдаг. Харин энгийн гэрээтэй 100 гаруй төсөлтэй хамтарсан.

- Онцгой эрхийн гэрээтэй гэхээр яаж ажиллана гэсэн үг вэ? 

Тухайн төсөлд бүтэн анхаарал тавьж ажилласан 13 бий. Үүнээс амжилттай борлуулсан төсөл ч бий. Эсвэл 70-80 хувьдаа очоод зогссон төсөл ч байгаа. Зах зээлээ анзаараад байхад, онцгой эрхийн гэрээтэй ажилласан зуучлалын компани ховор байдаг юм билээ. Ерөнхий хандлагыг харахад сайн ажиллаж байгаа барилгын компаниуд борлуулалтын албаа дэргэдээ авч явдаг. Жишээлбэл, NCD Group болон Жигүүр Грандыг нэрлэж болно.

“Зах зээлд өрнөж буй нөхцөл байдлаас харахад  төслийн борлуулалт хийдэг реалтор эрэлттэй байна.”

Эрэлт байгаа учраас шал өөр салбарын хүмүүс төслийн борлуулалт хийж эхэлж байна. Гэхдээ энэ хүмүүсийг зах зээлд оруулахгүй гэж хэлж байгаа хэрэг биш шүү. Зах зээл хангалттай байгааг л хэлэх гэсэн юм. Олон жил зуучлалын бизнес эрхэлж буй компаниуд ахисан түвшинд борлуулалт хийж, үйлчилгээгээ сайжруулаасай гэсэн хувийн хүсэл ч бас надад бий. 

Тэгэхээр сургалтын үеэр өнгөрсөн таван жилд онцгой эрхийн гэрээтэй ажилласан төслийн туршлагаа хуваалцаж, бичиг баримтын бүх драфтаа танилцуулна. Ямар санал анх бэлддэг байснаа хүртэл ярина. Мөн хэрхэн тухайн төслийн брэндийг хөгжүүлдэг, яаж зохион байгуулдаг, бид хаана алдаж бас оносон юм гэдгээ хуваалцана. 

- Сургалтад ямар хүмүүс суух вэ. Заавал агент байх шаардлагатай юу? Ер нь ямар хүн суугаасай гэж та дотроо бодож байна вэ?

- Зуучлалын компанид зуучлал хийдэг бүх хүнд нээлттэй. Гаднын болон дотоодын компани гэж ялгахгүй гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, Remax, Century21 зэрэг олон цлсын франчайз бизнесийн зуучлагчид, мөн барилгын компанийн борлуулалтын албаныхан бүгд оролцох боломжтой. Энэ сургалтын үеэр анхан шатны мэдээлэл нэг их өгөхгүй. Арай ахисан түвшинд сургалт хийнэ. Тэгэхээр тухайн байгууллагын дунд болон дундаас дээш шатны ажилтан эсвэл төслийн борлуулалт хийхэд бэлдэж байгаа хүмүүс оролцох нь тохиромжтой.  

- Сургалтаа ямар бүтцээр орох вэ? Та дангаар хичээлээ орж, хувийн туршлагаа хуваалцана гэсэн үг үү? 

- Сургалт таван сэдвээс бүрдэж байна. Гурван сэдэв буюу 60 хувийг нь би өөрөө орно. Сургалт бүтэн өдрийн турш өрнөх ба нэгдсэн зохион байгуулалтаар Red Rock Resort-д болно. Сургалтад сууж буй хүн өөрөө гэрээгээ боловсруулаад, мэдээллээ бие биедээ солилцох байдлаар орно.

Дашрамд хэлэхэд, сургалтын үеэр зөвхөн манай компанид тохиолдсон жишээг ярихгүй. Харин зах зээлд юу тохиолддог, олон улсад ямар байдаг вэ гэдгийг хослуулахыг хичээж байна. Сургалт хэрхэн орох талаар бэлдэх хугацаанд би өөрөө ч маш их зүйл сурж байна. Өөрийн даван туулсан бүх зүйлээ хуваалцахаар бэлтгэж байна. Нөгөө талаас, би багш биш учраас сургах арга барил багатай байж магадгүй. Зөвхөн миний туршлагыг сонирхож буй хүн байгаа байх. Нөгөө талд арай өөр зүйл хүсэж байгаа хүн ч бий шүү. Жишээ нь, гаднын хөрөнгө оруулагчдад төслөө танилцуулах арга барилыг сонирхож буй хүн ч бий. Тэгэхээр судалгаагаа аль болох сайжруулж, сургалтын цар хүрээг нэмэгдүүлэхээр ажиллаж байна. 

Манай сургалтад Санхүү, эдийн засгийн их сургуулийн Б.Нандин-Эрдэнэ болон Дэйл Карнеги Трэйнинг Академиас багш оролцоно.  

- Хэдэн хүн энэ сургалтад хамрагдах вэ? 

- 150 хүн оролцуулах төлөвлөгөөтэй байгаа. Хандалт сайн байх төлөвтэй байгаа учраас 200 орчим хүн хүлээн авах бэлтгэл хийх талаар ярилцаж байна.

- Таны зохион байгуулж буй сургалт Remax-ын сургалтаас юугаараа ялгаатай вэ?

- Олон улсын багш нар ирж Remax-ын сургалтыг хийдэг юм билээ. Тэгэхээр хөгжсөн орны зах зээлийн мэдээллийг танилцуулдаг. Гэхдээ манай хөрсөнд шууд хэрэгжүүлэх мэдээлэл бага байдаг гэж анзаарсан. Сертификатны төлөө суудаг гэж зарим хүн ярьж байхыг ч сонссон юм байна.

Гэхдээ Remax-ын сургалтаас авах юм бий. Реалторуудад гаднын зах зээлд ажиллах хүсэл эрмэлзэл бий болгож, нүдийг нь нээж өгдөг. Харин манай сургалтын ялгарах онцлог нь хөрсөндөө сууж байгаа гэсэн үг. Бид монгол барилгын компаниудын засаглал ямар байдгийг мэднэ. Хэрхэн харьцах ёстойг, яаж харилцаагаа сайн авч явах талаар мэднэ. 

- Монголоос олон улсад гарч ажилласан зуучлагч байдаг юм уу?

- Монголд ажиллаж байгаад гадагшаа явсан зуучлагч хараахан мэдэхгүй байна. Харин тухайн газраа ажиллаж, амьдраад реалтор болсон хүн мэднэ. Олон байдаг юм билээ.

- Олон улсад ажиллах талаар та юу гэж боддог вэ. Бидэнтэй хамгийн ойр зах зээл хаана байна вэ? 

- Миний хувьд АНУ ойр санагддаг. Газар нутгаар нь хэлж буй хэрэг биш шүү. Америк бол реалторуудын хувьд хамгийн ажиллах боломжтой газар гэж боддог. 

Энэ оронд реалторын соёл тогтсон гэж хэлж болно. Олон төрлийн ноу хау харах боломжтой. Жишээ нь, түлхүүр хадгалах хайрцаг буюу keybox-ийг хэлж болно. Борлуулах гэж буй үл хөдлөх дээр очоод реалторын кодоо хийгээд л түлхүүрээ авчихдаг. Өмчийн эзэн мөнөөх хайрцгаас хамгийн сүүлд ямар реалтор байр үзүүлсэн байна вэ гэдгийг харах боломжтой.

- Түлхүүр солилцох асуудал хоёр дахь зах зээлд ажилладаг зуучлагчдад тулгардаг том асуудал юм шиг байна лээ. Худалдан авагчаа олоод очихоор хаанаас түлхүүрээ авахаа мэддэггүй. Та энэ салбарт харьцангуй олон жил ажиллажээ. Таны гаргалгаа ямар байдаг вэ?

- Түлхүүрийг тухайн зуучлагчид өгөх гэдэг нь итгэл үнэмшлийн л асуудал. Өмчийн эзэнд итгэл үнэмшил бий болгож чадсан эсэхээс хамаарна. Зарим зуучлагчийг хараад л манай гэрт ирээд шоудаад байж мэднэ гэж болгоомжилдог.  

- Ер нь борлуулалтын ажлаас шантрах тохиолдол их байдаг. Дөнгөж энэ салбарт хөл тавьж буй хүнд та ямар зөвлөгөө өгөх вэ? 

- Энэ салбарт нэгэнт орсон хүн ажилдаа үнэхээр дурладаг гэдгийг л хэлж чадах байна. Тиймээс ч салбарын үнэ цэнээ өсгөх хувийн хүсэл мөрөөдөлдөө хөтлөгдөж энэ удаагийн сургалтыг зохион байгуулж байгаа юм. Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулна гэдэг шинийг санаачлагч байх юм байна гэдгийг сургалтаар дамжуулж ойлгуулахыг хүссэн. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудыг олон нийтэд хүлээн зөвшөөрүүлэхийн тулд ийм ажил санаачилж байна. Зуучлагчид ч бас сурдаг гэх сэтгэхүйг бий болгох хүсэлтэй байгаа. 

Сургалтын сэдвээ бэлдэж байхдаа нэг зүйл анзаарсан. Энэ салбарт ажилласан эхний таван жилдээ би үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагч гэдгээ ойлгох гэж явсан юм билээ. Үнэнийг хэлэхэд дөрөв, тав, зургаа дахь жилдээ нэлээн  шантарсан. Дандаа санал гомдол дагуулж, өдөр шөнөгүй завгүй ажиллах юм уу гэж бодсон. Энэ үедээ хувь хүний хөгжилдөө анхаарч, өөртэйгөө тулж ажилласан. Шантарсан үеэ давсаны дараа жаргалтай ажиллаж чадаж байна. Зүгээр л туршлагаа хуваалцаад орлого олох тохиолдол ч байдаг. Тэгэхээр шантарсан үедээ өөртэйгөө тулж ажиллаарай л гэж зөвлөх байна. 

Дуртай болгож хадгалах

Дуртай болгож хадгалахын өмнө хувийн мэдээллээ оруулна уу. Open Profile Settings.

Илүү хурдан, бас ашиглахад хялбар утасны апп татаж суулгаарай: